LEG kündigt deutlich steigende Dividende an

• LEG Immobilien AG – WKN: LEG111 – ISIN: DE000LEG1110 – Kurs: 66,050 € (XETRA)

Die Nettokaltmieten legten um 7,0 % auf 919,9 Mio. EUR zu, während der operative Gewinn FFO I um 5,2 % auf 481,5 Mio. EUR wuchs. Auf dieser Basis will das Unternehmen die Dividende um 8 % auf 2,92 EUR je Aktie erhöhen.

Der Immobilienbestand wuchs trotz Verkäufen auf 171.360 Wohnungen, vor allem durch die Integration der Brack Capital Properties. Die durchschnittliche Miete im Bestand beträgt nun 7,04 EUR je Quadratmeter, bei einer weiterhin sehr niedrigen Leerstandsquote von 2,3 %. Damit bleibt das Portfolio praktisch vollvermietet und profitiert von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum.

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Mietwachstum und Integration treiben Ergebnis

Treiber der Ergebnisentwicklung waren vor allem das organische Mietwachstum sowie die schnelle Integration der im Jahr 2025 übernommenen Bestände. Auf vergleichbarer Fläche stiegen die Mieten um 3,5 %, im frei finanzierten Segment sogar um 4,0 %. Gleichzeitig baute die LEG ihre Investitionen weiter aus: Insgesamt flossen 402,8 Mio. EUR in Instandhaltung und Modernisierung, rund 10 % mehr als im Vorjahr. Die Investitionen pro Quadratmeter lagen mit 36,11 EUR über der selbst gesetzten Zielmarke von mehr als 35 EUR.

Der Vorstand sieht darin einen zentralen Baustein der Strategie. CEO Lars von Lackum betont: „Wir verfolgen weiterhin einen ausgewogenen Dreiklang aus attraktiver Dividende, substanziellen Bestandsinvestitionen und sinkendem Verschuldungsgrad.“

Parallel baut der Konzern sein Geschäft mit Zusatzservices weiter aus. Energie- und technische Dienstleistungen, Modernisierungssteuerung sowie Multimediaangebote trugen zuletzt rund 50 Mio. EUR zum operativen Ergebnis bei und gelten als wachstumsstarker Bereich innerhalb des Konzerns.

Bilanz stabilisiert sich

Auch auf der Finanzierungsseite zeigt sich eine leichte Entspannung. Der Verschuldungsgrad (Loan to Value) sank zum Jahresende auf 46,8 % nach 47,9 % im Jahr zuvor. Damit nähert sich das Unternehmen seinem Zielwert von rund 45 % im Jahr 2026. Gleichzeitig blieb die durchschnittliche Finanzierung mit 1,66 % weiterhin vergleichsweise günstig, bei einer durchschnittlichen Laufzeit der Verbindlichkeiten von 5,5 Jahren.

Unterstützt wurde die Bilanzentwicklung zudem durch eine leichte Erholung der Immobilienwerte. Das Portfolio wurde im Jahresverlauf um 3,0 % aufgewertet und steht nun mit durchschnittlich 1.710 EUR je Quadratmeter in den Büchern.

Parallel treibt die LEG ihre Portfoliooptimierung voran. 2025 wurden rund 3.100 Wohnungen für etwa 250 Mio. EUR verkauft oder vertraglich vereinbart. Die Transaktionen lagen leicht über Buchwert und tragen damit ebenfalls zur Verbesserung der Verschuldungskennzahlen bei.

Wachstumsperspektiven ab 2028

Mittelfristig sieht der Konzern mehrere strukturelle Wachstumstreiber. Ein wichtiger Faktor sind auslaufende Bindungen im geförderten Wohnungsbestand. Ab 2028 können rund 16.000 Wohnungen schrittweise an das Marktniveau herangeführt werden. Die daraus erwarteten Mietanpassungen könnten das jährliche Mietwachstum im Gesamtportfolio um etwa einen Prozentpunkt erhöhen.

Zudem setzt LEG zunehmend auf Digitalisierung. Der Konzern baut derzeit ein technologiegetriebenes Operating Model auf, das auf Partnerschaften mit Softwareanbietern und dem Einsatz von Künstlicher Intelligenz basiert. Ab 2030 soll dieser Ansatz einen zusätzlichen Ergebnisbeitrag von mehr als 10 Mio. EUR zum FFO I und AFFO liefern.

Für das Geschäftsjahr 2026 bestätigt das Management seine Prognose. Der AFFO soll zwischen 220 Mio. EUR und 240 Mio. EUR liegen, der FFO I zwischen 475 Mio. EUR und 495 Mio. EUR. Beim Mietwachstum rechnet das Unternehmen mit 3,8 % bis 4,0 %.

Fazit: Die LEG Immobilien liefert erneut solide operative Zahlen und profitiert von der strukturell hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Gleichzeitig verbessert sich die Bilanz schrittweise. Die Perspektiven durch auslaufende Bindungen und Digitalisierung sprechen für weiteres Wachstum. Zudem handelt die Aktie mit deutlichem Abschlag auf den inneren Wert von 137 EUR pro Aktie. Die Papiere bleiben m.E. ein antizyklischer Kauf.

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